KKTC'de bilanço güncellemesinde ekonomik kıymetlerin beyanına eklenen rapor artık Gayrimenkul Değerleme Raporu adını taşıyor ve değerleme uzmanı KKTC Merkez Bankası tarafından yetkilendirilen ve kayıt altına alınan kişidir (115/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, Madde 2 ve 3).
92/2026'ya Göre Ne Değişti?
115/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname (2 Ekim 2026 tarihli Resmi Gazete, Sayı 193), 14 Ağustos 2026 tarihli Resmi Gazete, Sayı 151'de yayımlanan 92/2026 sayılı Bilançoların Güncellenmesine İlişkin Mali Düzenleme Hakkında Yasa Gücünde Kararnamenin Tefsir maddesindeki tanımlarda yapılan sehven hataları düzeltmek amacıyla çıkarılmıştır (Genel Gerekçe). Değerleme Uzmanı artık Kıbrıs Türk Değerleme Uzmanları Birliği'nde "Değerlemeci" olarak kayıtlı kişi değil, KKTC Merkez Bankası tarafından yetkilendirilen ve kayıt altına alınan kişidir (Madde 2). Ekspertiz Raporu, tanım metni aynı kalarak Gayrimenkul Değerleme Raporu adını almıştır (Madde 2); 92/2026, Madde 5(1)(B)'de geçen iki ifade de buna göre değiştirilmiştir (Madde 3). Kararname 2 Ekim 2026 tarihinde yürürlüğe girer ve 92/2026 ile birlikte yürürlükten kalkar (Madde 4). Vergi oranları ve 3 (üç) aylık başvuru süresi değişmemiştir (92/2026, Madde 6 ve 7(2)).
| HÜKÜM | 92/2026 (ESKİ) | 115/2026 (YENİ) | DAYANAK |
|---|---|---|---|
| "Değerleme Uzmanı" tanımı | "Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak Kıbrıs Türk Değerleme Uzmanları Birliği'nde 'Değerlemeci' olarak kayıtlı kişileri anlatır." | "Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapmak üzere KKTC Merkez Bankası tarafından yetkilendirilen ve 'Değerleme Uzmanı' olarak kayıtlı altına alınan kişileri anlatır." | 92/2026, Madde 2; 115/2026, Madde 2 |
| Rapor tanımının başlığı | "Ekspertiz Raporu" | "Gayrimenkul Değerleme Raporu" (tanım metni aynı: "Bir varlığın belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edildiğini gösteren raporu anlatır.") | 92/2026, Madde 2; 115/2026, Madde 2 |
| Madde 5(1)(B) — beyana eklenecek belge | "(ekinde değerleme uzmanınca yapılacak ekspertiz raporu veya ekspertiz raporunun verilemeyeceği hallerde kanıtlayıcı belge bulunmak koşuluyla)" | "(ekinde değerleme uzmanınca yapılacak Gayrimenkul Değerleme Raporu veya Gayrimenkul Değerleme Raporunun verilemeyeceği hallerde kanıtlayıcı belge bulunmak koşuluyla)" | 92/2026, Madde 5(1)(B); 115/2026, Madde 3 |
| Madde 5(1)(B) — sürenin başlangıç ifadesi | "bu Kararnamenin yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak başvuru süresi içinde" | "bu Yasanın yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak başvuru süresi içinde" | 92/2026, Madde 5(1)(B); 115/2026, Madde 3 |
| 92/2026, MADDE 5(1)(B) — 115/2026, MADDE 3 İLE KONULAN YENİ METİN |
|---|
| "Gelir Vergisi ve Kurumlar Vergisi yükümlüleri hesaplarında kısmen veya tamamen kaydedilmemiş veya daha düşük bedelle kaydedilmiş ekonomik kıymetlerini bu Yasanın yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak başvuru süresi içinde Türk Lirası cinsinden rayiç bedelle (ekinde değerleme uzmanınca yapılacak Gayrimenkul Değerleme Raporu veya Gayrimenkul Değerleme Raporunun verilemeyeceği hallerde kanıtlayıcı belge bulunmak koşuluyla) Daireye beyan ederler. Bu kıymetler, beyan tarihi itibariyle Vergi Usul Yasası kurallarına göre yasal defterlere kaydedilir. Yasal defterlere kaydedilen bu kıymetlerin varlığının kanıtlayıcı bir belge ile belgelenmesi zorunludur. Bilanço esasına göre defter tutan yükümlüler, yasal defterlere kaydettikleri kıymetleri pasifte açılacak özel fon hesabına da kaydederler." |
Değişmeyen unsurlar:
- "Daire" (Gelir ve Vergi Dairesi), "Rayiç Bedel" (emtia ve ekonomik kıymetin değerleme günündeki normal alım-satım değeri) ve "Ekonomik Kıymetler" tanımları aynen yeniden konulmuştur; ekonomik kıymetler, işletme faaliyetlerinin icrasında kullanılan ve faydası bir yıldan fazla süren, araziler ve arsalar, yeraltı ve yerüstü düzenleri, binalar, tesis makine ve cihazlar, taşıtlar, demirbaşlar ve yapılmakta olan yatırımlar adı altında muhasebeleştirilen kıymetlerdir (115/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, Madde 2).
- Madde 5(1)(B)'nin geri kalanı: Türk Lirası cinsinden rayiç bedelle Daireye beyan, beyan tarihi itibariyle Vergi Usul Yasası kurallarına göre yasal defterlere kayıt, yasal defterlere kaydedilen kıymetlerin varlığının kanıtlayıcı bir belge ile belgelenmesi zorunluluğu ve bilanço esasına göre defter tutanların pasifte açılacak özel fon hesabına da kayıt (115/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, Madde 3).
- Emtia stokuna ilişkin Madde 5(1)(A) ile Madde 5(2), (3), (4), (5) ve (6) (92/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, Madde 5).
- Vergi oranları: emtia stoklarının güncellenmesinde %3, ekonomik kıymetlerin güncellenmesinde %1 vergi ve emtia stok azalış tutarları üzerinden %3 Katma Değer Vergisi (92/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, Madde 6(1), (2) ve (3)).
- Başvuru süresi: Kararnamenin yürürlüğe girdiği tarihten başlayarak 3 (üç) ay içinde Gelir ve Vergi Dairesine başvuru ve tutarların başvuru tarihinde peşin ödenmesi; bu süre 14 Ağustos 2026 tarihinde başlamıştır (92/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, Madde 7(2) ve 12).
- Hak kaybı: (A) süresinde başvurmayan, tahakkuk edecek vergileri ödemeyen, (B) vergi, tarh ve tahakkuk işlemlerinin gerektiği şekilde yerine getirilmesine olanak vermeyen, (C) başvuru, beyanname verme veya bildirimde bulunma süresi içinde işlem yapmayan ve (Ç) Dairenin yapacağı işlemleri uygulamayı kabul etmeyen ve uyuşmazlık yaratan yükümlüler yararlanma haklarını kaybeder; bunlardan tahsil edilen vergilerin iadesi ve diğer vergilere veya başka yıllara mahsubu yapılmaz (92/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, Madde 7(3)).
- Mahsup ve indirim yasakları: daha önce stopaj yoluyla ödenen vergilerin ve daha önce indirim konusu yapılan katma değer vergilerinin mahsubu veya iadesi yapılmaz; bu Kararname kapsamında ödenecek vergiler gider olarak indirilemez, vergilerden mahsup edilemez ve iadesi talep edilemez; devreden katma değer vergisi bu Kararname uyarınca hesaplanan katma değer vergisinden indirilemez (92/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, Madde 8(1), 8(2), 9(1) ve 9(2)).
Uygulamada Ne Anlama Geliyor?
- Gayrimenkul ve inşaat işletmeleri için: arazi, arsa ve binaların rayiç bedelle beyanında eklenecek rapor, 2 Ekim 2026 tarihinden itibaren Gayrimenkul Değerleme Raporudur ve KKTC Merkez Bankası tarafından yetkilendirilen ve kayıt altına alınan değerleme uzmanınca yapılır (92/2026, Madde 5(1)(B); 115/2026, Madde 2 ve 3).
- Bilanço güncellemesine başvuran diğer işletmeler için: Gayrimenkul Değerleme Raporunun verilemeyeceği hallerde kanıtlayıcı belge koşulu aynen korunmuştur ve 92/2026, Madde 7(2) uyarınca 14 Ağustos 2026 tarihinde başlayan 3 (üç) aylık başvuru süresi işlemeye devam eder.
- Raporu düzenleyebilecek kişiler, KKTC Merkez Bankası tarafından yetkilendirilen ve "Değerleme Uzmanı" olarak kayıt altına alınan kişilerle sınırlıdır; bu kişilerin yetkilendirme ve kayıt usulü Kararname metninde düzenlenmemiş olup netleşmemiştir.
Konunun işletmenize etkisini görüşmek için N.Akman & Co. ile iletişime geçebilirsiniz.
